العائد الإيجاري هو الرقم الذي تبدأ به كل الكتيّبات، وهو أيضًا من أكثر الأرقام سوء فهم في القطاع العقاري. إليك ما يعنيه فعلًا، وكيف تحسب ما ستجنيه حقًا.
العائد الإجمالي: الرقم الظاهر
العائد الإجمالي هو إيجارك السنوي كنسبة مئوية من السعر الذي دفعته:
العائد الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء × 100
فالشقة التي اشتُريت بسعر 1,500,000 درهم وتؤجَّر بمبلغ 100,000 درهم سنويًا عائدها الإجمالي نحو 6.7%. الأمر بسيط، لكنه يتجاهل كل تكاليف تملّك العقار.
العائد الصافي: ما يتبقى لك فعلًا
يخصم العائد الصافي تكاليف التشغيل من الإيجار أولًا:
العائد الصافي = (الإيجار السنوي − التكاليف السنوية) ÷ سعر الشراء × 100
باستخدام المثال نفسه، مع تكاليف توضيحية:
| البند | درهم سنويًا |
|---|---|
| الإيجار السنوي | 100,000 |
| رسوم الخدمات | −18,000 |
| الصيانة والإصلاحات | −3,000 |
| التأجير والإدارة | −5,000 |
| صافي الدخل | 74,000 |
74,000 درهم ÷ 1,500,000 درهم = عائد صافٍ بنحو 4.9%. وهو عائد جيد، لكنه رقم مختلف تمامًا عن 6.7% في الكتيّب. هذه الأرقام للتوضيح فقط، وتكاليف كل مبنى مختلفة.
التكاليف التي ينساها الناس
- رسوم الخدمات. تُحتسب لكل قدم مربعة وتختلف كثيرًا من مبنى لآخر. تحقق دائمًا من الرقم الفعلي للمبنى الذي تشتري فيه.
- فترات الشغور. حتى بضعة أسابيع بين المستأجرين تقلّل دخلك السنوي.
- رسوم الإدارة. إذا كنت تعيش في الخارج، فستدفع على الأرجح لمن يدير العقار عنك.
- التأثيث والاستهلاك. خاصة في التأجير المفروش وقصير الأجل.
كلمة عن أرقام التأجير قصير الأجل
سترى كثيرًا عوائد التأجير قصير الأجل محسوبة على أنها «300 درهم لليلة × 365 ليلة». لكن لا يوجد عقار محجوز كل ليلة طوال العام، وللتأجير قصير الأجل تكاليف إضافية: التنظيف، ورسوم إدارة أعلى، والتأثيث. وبعض المباني لا تسمح بتأجير بيوت العطلات أصلًا. قد يكون التأجير قصير الأجل مربحًا جدًا، لكن ليس كل عقار مناسبًا له، ويجب أن تكون الأرقام واقعية.
الخلاصة
اطلب دائمًا العائد الصافي، واسأل عن الافتراضات التي يقوم عليها. فالمستشار الجيد يُريك التكاليف، لا الرقم الظاهر فقط. وإن أردت أن نحسب لك الأرقام لعقار تفكر فيه، فيسعدنا ذلك.
هذا المقال معلومات عامة وليس نصيحة مالية. والأرقام توضيحية.
